اصابت نرخ سود به وام مسکن
اولین گام تکمیلی کاهش نرخ سود سپرده بانکی، توسط بانک عامل بخش مسکن، به شکل «تغییر کاهنده نرخ سود تسهیلات خرید مسکن» برداشته شد. نرخ سود وام خرید مسکن صندوق پسانداز «یکم» و سایر صندوقهای پسانداز مسکن از 13 درصد به 11 درصد کاهش پیدا کرد. با تصمیم جدید بانک مسکن، بین 9 تا 10 درصد از مبلغ قسط ماهانه وامهای 80 و 160 میلیونی در تهران و وامهای «یکم» سایر شهرها کاسته شد. با این اتفاق، خانهاولیها بهعنوان متقاضیان 100 درصد مصرفی، در خط مقدم معاملات ملک قرار میگیرند.
|
مجوز سازمان بورس برای رهن ثانویه مسکن
با صدور مجوز نهایی راهاندازی بازار ثانویه مسکن توسط سازمان بورس و اوراق بهادار همه مدارک لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی در اختیار گروه مالی بانک مسکن برای انتشار 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی (اوراق به پشتوانه وامهای اولیه خرید مسکن) قرار گرفت.
|
بازار 20 درصدی مجاور مسکن
با صدور همه مجوزهای لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی، شمارش معکوس راهاندازی بازار رهن ثانویه مسکن آغاز شد. نرخ سود اوراق رهنی و نحوه پرداخت آن، بازدهی سالانه 20 درصد را برای سرمایهگذاران این بازار مالی جدید رقم میزند که در مقایسه با سود سپردههای بانکی جذاب خواهد بود. تا چند روز آینده در فاز اول 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، به پشتوانه اقساط بازپرداخت 49 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن –داراییهای مالی بانک عامل بخش مسکن- در فرابورس منتشر میشود تا با فروش اوراق، منابع تازه برای وامدهی به متقاضیان مسکن ایجاد شود.
|
4 تهدید خفته در پایتخت
تهران با چهار «تهدید خفته» ناشی از «مخاطرات طبیعی بالقوه و توسعه ناموزون شهر» دست به گریبان است که هر یک از آنها به تنهایی میتواند حادثهای در مقیاس وسیعتر از واقعه شهران را برای این کلانشهر رقم بزند.
|
نوبت انقضای فرمول اجاره
کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجارهبهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال، فرصت سنتشکنی از فرمول تعیین اجارهبها را بهوجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیشبینی کرد: نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، بهزودی توسط بازار تعدیل میشود.
|
کارنامه قبولی وام مسکن
کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرکهای بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وامگیرندهها، به ترتیب 35 و 14 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وامدهی نیز در خرداد به 90 درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرفنظر از رشد ریالی که بهخاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق میشوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.
|
اولین مظنه از فرمول جدید اجاره
عامل از بیرون بازار اجاره مسکن، انتظارات اجارهنشینها برای تغییر «نرخ تبدیل رهن به اجاره» در فرمول کهنه اجارهبها را تقویت کرده است اما اقتصاددانان با تجربه و آشنا به تبعات پرهزینه تصمیمات دستوری برای بازار، شرط کلیدی این تغییر را تمایل و جهتگیری طرفین معاملات اجاره –موجر و مستاجر هر دو با هم- به کنار گذاشتن نرخ فعلی و اجماع بازار بر یک نرخ جدید عنوان میکنند.
|
مالیات ضدرونق بر مسکن
بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیتآمیز سرمایهگذاران ساختمانی برای رونقبخشی به ساختوساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبهرو شده است. سازندهها که اخیرا تحتتاثیر تسهیلات سهرقمی، به اجرای پروژههای جدید رو آوردهاند، مطابق قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساختهشده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقهای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه میشد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سالجاری، به یک چهارم سود سازنده تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینههای ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است. بررسیها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان میدهد، علاوهبر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروشها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکتهای ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعیسازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری میکند.
|
بزرگترین سرمایه ما اعتماد مردم
یلکن یکی از یراق آلات نام اشنای بازار درب و پنجره ایران است که حدود 5 دهه فعالیت جهانی و 13 سال حضور در بازار ایران جایگاه خاصی را در سطجهان و همچنین ایران به خود اختصاص داده است.
|
سیگنال فرود سرمایه خارجی
در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکتهای خارجی بهصورت محسوس افزایش یافت. این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام، ارزیابیهایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرفهای ایرانی شرکتهای خارجی تنظیم میشود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجیها پنج ویژگی دارد.
|
برزخ برجسازان در بازار مسکن
«برجساز»ها در مسیر سه قفله صدور مجوز بلندمرتبهسازی، از تسهیلات و محرکهای خروج از رکود، محروم شدند. هماکنون امکان صدور پروانه ساختمانی برای برجسازی در مناطق 22 گانه شهر تهران، در چارچوب «مقررات طرح تفصیلی، اختیارات شهرداری و سایر مراجع صادرکننده مجوزهای موردی» ممنوع است. برای رفع این ممنوعیت، باید ضوابط کلی و جزئی ساختوسازهای بالای 12 طبقه، در شورایعالی شهرسازی به تصویب برسد. پیشنویس این ضوابط 17 ماه است بین دولت و شهرداری پاسکاری میشود و حالا در آستانه رونق مسکن، تبعات برزخ برجسازی بروز کرده است.
|
نظر معاون مسکن درباره نرخ تبدیل اجارهبها
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر ضرورت تعدیل و اصلاح نرخ تبدیل اجارهبها در شرایط کنونی بازار مسکن تاکید کرد. به گزارش خبرگزاری فارس، حامد مظاهریان با اشاره به کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و نرخ سود تسهیلات گفت: به دنبال این تغییر، نرخ احتساب یک میلیون تومان معادل 30 هزار تومان که اکنون در بازار اجارهبها رواج دارد نیز باید تعدیل شود. وی معتقد است در شرایط کنونی بازار این ظرفیت وجود دارد که این نسبت به یک میلیون معادل 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.
|
منشأ جدال مالی شهرداری و دولت
تعیین تکلیف اختلاف مالی دستکم 10 ساله بین دولت و شهرداری تهران، در آخرین مکاتبه دوطرفه مدیریت شهری پایتخت و خزانهداری کل کشور، منجر به نتیجهگیری کاملا متضاد از هم شده است بهطوری که آنچه را شهرداری «طلب 14 هزار میلیارد تومانی از دستگاههای دولتی» عنوان میکند، دولت نهتنها «سراب محاسباتی» میداند که حتی این نهاد شهری را «بدهکار 3200 میلیاردی خود» معرفی کرده است. بررسیها درباره سرمنشأ این کشمکش قدیمی بین دولت و شهرداری که از سال 85 برسر «سهم پایتخت از اعتبارات بودجهای» شکل گرفته و تاکنون ادامه داشته، حاکی است: نوع نگارش و استفاده از واژههای خاص در دو قانون مرتبط با تامین مالی شبکه حمل و نقل عمومی شهر تهران، باعث شده مدیران شهری در طول همه این سالها با سوءبرداشت نسبت به «دامنه مسوولیت دولت در تامین هزینههای ساخت مترو و توسعه ناوگان اتوبوسرانی پایتخت» مواجه شوند و در نتیجه با انجام پروژههای عمرانی و سرمایهای در این دو حوزه، نیمی از هزینهها را به حساب دولت و مطالبات معوق از دولتیها منظور کنند.
|
پایان عصر تقاضای هجومی مسکن
دو اقتصاددان و صاحب نظر حوزه مسکن، در نشستی مشترک چشمانداز میانمدت بازار ملک را از سه زاویه تحلیل و بررسی کردند. تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه وشهرسازی، چشمانداز بازار مسکن را با تکیه بر سه بعد مهم و تاثیرگذار شامل ساخت و سازهای مصرفی کوچک متراژ و ارزان قیمت، معاملات خرید و قیمت مسکن و همچنین بازار اجارهداری تشریح کردند.نتایج این بررسی نشان میدهد: هم اکنون بازار ساخت واحدهای ارزانقیمت کوچک و میان متراژ برای گروههای هدف یعنی تقاضای مصرفی کم درآمد و متوسط، بهصورت مشروط برای سرمایهگذاران ساختمانی میتواند به محل هدایت سرمایهها تبدیل شود.
|
نظم جدید معاملات مسکن
بازار مسکن 95 علاوهبر دو تفاوت اساسی ناشی از پرداخت وامهای کارآمد، یک برتری دیگر نسبت به سال گذشته پیدا کرده است. تاکنون آنچه درباره اثربخشی ورود تسهیلات سه رقمی خرید مسکن به بازار اعلام شده بود، از «افزایش قدرت مالی متقاضیان و خروج از رکود سنگین دوساله» حکایت داشت، اما اطلاعات آماری تازه درباره جزئیات نبض فعلی معاملات نشان میدهد خرید و فروش آپارتمان در تهران، نسبت به پارسال، «نظم جدیدی» به خود گرفته است که محصول آن، به نفع تقاضای مصرفی و رونق غیرتورمی ارزیابی میشود. تغییر مناسبات بازار ملک، از چهار جهت قابل رصد و تحلیل است که مهمترین آن، افزایش «کیفیت خرید» ازسوی متقاضیانی است که نه به قصد سرمایهگذاری که با هدف سکونت، وارد صحنه معاملات شدهاند. این تحول، در آمارهای رسمی که بیانگر کاهش حجم فروش آپارتمانهای «ریزمتراژ» و افزایش سهم واحدهای 50 تا 90 مترمربعی در کل معاملات فصل بهار است، مشاهده میشود. سهم «میانمتراژ»ها از معاملات به یک چهارم رسیده است. از طرفی، تمرکز خریداران بر آپارتمانهای با قیمت «کمتر از میانگین قیمت شهر» افزایش یافته و سهم آن معادل 51 درصد کل معاملات فصلی شده که میتواند نشاندهنده «عدم انحراف در پرداخت وام» باشد. اتفاق مثبت دیگر «کاهش شدید فروش املاک لوکس» است.
|
مقررات متعارض در ساختوساز
موارد متعددی در ناکارآمدی و انحراف سازمانها از ماموریت و اهداف شکلگیریشان شناسایی میشود که وجود قوانین متضاد و متعارض در حوزه فعالیت آنها از اهم موارد است. در کشور ما گرچه قوانین در مجلس تصويب میشود، اما آييننامههای اجرایی را وزارتخانههای مربوطه تهیه و در هیات دولت به تصویب میرسانند كه در موارد متعددی با قانون مادر یا سایر آییننامههای مرتبط در تعارض است. مسالهای که درخصوص قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374، آییننامه اجرایی ماده 33 آن مصوب 1383 و عملکرد سازمان نظام مهندسی از بدو تاسیس تا امروز نیز مصداق دارد.
|
8 پیام تابستانی قیمت مسکن
بازار مسکن در اولین ماه تابستان، با دو حرکت متفاوت در «حجم معاملات» و «نوسان قیمت» نسبت به ماه قبل مواجه شد. خرید آپارتمان در ماه تیر حدود 4 درصد «کاهش» یافت و شیب رشد قیمت نیز «نصف» شد و به 5/ 2 درصد رسید.این دو اتفاق از ورود «تدریجی» مسکن به فاز رونق حکایت دارد و نشان میدهد متغیرهای بازار ملک بهدلیل نبود رفتارهای ناگهانی، امکان تطبیق با شرایط جدید ناشی از «پایان رکود» را پیدا کردهاند. کارنامه تیرماه معاملات مسکن هشت پیام دارد.
|
مسیریابی مسکن تا آخر سال
20 صاحبنظر و کارشناس بخش مسکن، با شرکت در نظرسنجی چشمانداز کوتاهمدت و میانمدت حوزههای مختلف بازار ملک – معاملات و ساختوساز - را از 6 زاویه تشریح کردند. برآیند پاسخها در این بررسی، از افزایش خوشبینی نسبت به «زمان» و «نحوه» شکلگیری رونق مسکن - در مقایسه با برداشتهای ابتدای امسال - حکایت دارد. 95 درصد شرکتکنندگان در نظرسنجی با استناد به آنچه طی ماههای اخیر در کارنامه خرید و فروش آپارتمان به ثبت رسیده است، معتقدند بازار مسکن تحتتاثیر تقاضای مصرفی میتواند تا نیمه سال، از فاز کنونی «پیشرونق» عبور کند و به لحاظ حجم معاملات ملک، وارد فاز رونق شود. نتایج رصد بازار ساختوساز و سرمایهگذاریهای ساختمانی از دوربین صاحبنظران نیز گمانهزنیها درباره «رشد مثبت در تیراژ آپارتمانسازی طی اواسط نیمه دوم امسال» را تقویت کرده است. طی یک فصل اخیر، بازگشت سازندهها به بازار تحتتاثیر افزایش سقف تسهیلات بدونسپرده ساخت، جلوی تعمیق رکود را گرفت و باعث شد ریزش بیشتر «حجم صدور پروانههای ساختمانی» متوقف شود. نگاه کارشناسان درباره «آینده قیمت مسکن» نشان میدهد هرچند انتظار کارشناسی برای ثبات نسبی قیمت وجود دارد، اما در صورت نوسان افزایشی، میزان آن حول و حوش نرخ تورم خواهد بود.
|
جراحی بازار دوم مسکن
بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمانهای در حال ساخت- با اجرای کامل قانون پیشفروش ساختمان از این هفته، سرانجام «رسمیت» پیدا کرد و «ایمن» شد. روزنامههای سراسری پرتیراژ که بورس آگهی خدمات و فعالیتهای ملکی محسوب میشوند از ابتدای هفته جاری، چاپ هر نوع تبلیغات مرتبط با پیشفروش مسکن را به «ارایه مجوز ادارات راه و شهرسازی استان مبنیبر گواهی تایید صحت پروژه ساختمانی» منوط کردهاند. با نصب این فیلتر در مبادی ورود پیشفروشندهها به بازار، جلوی تبلیغ «پروژههای مشکلدار» یا «مشکوک به تضییع منافع پیشخریداران» گرفته شده اما بهخاطر عدم آمادگی سایر پیشفروشندهها از بابت داشتن مجوز، طی سه روز اخیر، حجم عرضه این آپارتمانها به صفر رسیده طوریکه صفحات نیازمندیهای نشریات که پیشتر حدود 150 مورد آگهی پیشفروش، روزانه در آنها منعکس میشد، از این نوع تبلیغ خالی شده است. سازندهها برای اخذ مجوز، باید ابتدا «حساب امانی» تشکیل دهند تا یک بانک عامل بهعنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پیشخریدار و پیشفروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالی و ساختمانی دو طرف»، ریسک و مخاطرات پیشخرید را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پیشفروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفیت واقعی آن را در جهت کنترل نوسانات شدید بازار اول فعال میکند.
|
جدایی ملاکی از بانکداری
نسخه بومی رفع «تنگنای مالی» و «سرکوب تقاضا» بهعنوان دو مانع اصلی رونق اقتصادی، با طراحی یک مدل عملیاتی برای جدایی حرفه مَلاکی از بانکداری، تدوین شد. بانکهای آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این داراییهای سمی و منجمد به پول رونقساز، با چهار روش «تصفیه» روبهرو هستند که انتخاب هر کدام از آنها ضمن آنکه قدرت تسهیلاتدهی برای نظام بانکی بهوجود میآورد، وضعیت منفی در ترازنامه بانکها را نیز ساماندهی میکند. نتایج بررسیها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان میدهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایهگذاری افراطی در ساختوسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخشهای پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک بهصورت مستقیم از جانب بانکها یا شرکتهای وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتلآپارتمان» است. حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان در این باره تاکید کرد: برای سمزدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» در فروش این داراییها را هم در نظر گرفت.
|